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持ち家か賃貸か

2019 7/29
持ち家か賃貸か

今回は持ち家か賃貸か論争です。

 

ネットではよくこの視点で書かれている記事を見かけます。

東京などの都会では土地も高いので、賃貸を選ぶ人も多いのでしょう。

 

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しかし、沖縄では持ち家信仰が強いのか、自分の周りではこの論争はあまり耳にせず、むしろ家を買うことは前提で「いつ買うか」が話題になることが多いです。

 

ただ、周りが買うから当たり前のように家を買う選択をして果たして良いのか。

「家賃を払い続けるよりローンを組んで家を買ってしまった方が得」は本当か。

 

僕は少しひねくれた性格なので、普段から周りと違う選択をして生きていきたいと考えています。

 

今回は自分の備忘録も兼ねて、家を買うべきか考えていきます。

結論から言うと、僕の考えは今のところ「一生賃貸」です。

 

 まず、それぞれのメリット・デメリットから考えてみましょう。

 

前提として、一般的な家庭で、親からの資金援助などが期待できない人が家を買うか検討するという設定にしておきます。

目次

 持ち家

持ち家のメリット

  • マイホームを手に入れたという安心感がある
  • 大家族でも住みやすい
  • 大黒柱が亡くなっても団体信用保険で住宅ローンがチャラになる
  • 住宅ローン控除で節税できる

持ち家のデメリット

  • 頭金や繰上げ返済などまとまったお金が必要となる
  • 近所付き合い、変質者のリスクなど
  • 住み替えが容易でない
  • 欠陥住宅のリスク

 

賃貸

賃貸のメリット

  • 贅沢をしなければ安い費用で生活できる
  • 気軽に引っ越せる
  • 近所付き合いが濃密でない

賃貸のデメリット

  • 自由にリフォームできない
  • 家賃を払い続けなければならない
  • 大家族だと不便

 

僕の考え

それぞれのメリット、デメリットを考慮した上で、資産形成の視点からみると現時点では「一生賃貸」が有利だと考えています。

 

持ち家は必ずしも資産にはならない

まず持ち家についてですが、よく挙げられるメリットとして「資産になる」ということがあります。

 

しかし、僕は資産とは本来は家賃収入のある不動産や配当の出る株式など、利益を生み出すものを指すものだと考えています。

 

それに対して、マイホームは複利計算で算出されるローンを30年以上も払い続け、払い終わった後には価値のない建物が残るだけ、というお金を生み出さない負債でしかありません。

 

本当に「資産になる」マイホームとは、いざという時に「高く売れる」家です。

そのためには、良い立地であることが求められますが、そのような物件は価格も高く月々の支払いも負担になってしまいます。

 

新築マンションのチラシを見ると、アパートの家賃並みの月々の支払いでマンションが購入できると宣伝されていますが、よく見てみると50年のローンで、ボーナス時に追加の支払いをする条件で試算されています。

この条件だと40歳でマンションを買うと、90歳まで支払いを続けなければなりませんし、大規模修繕の費用も別に必要になります。

 

マンションならいざという時に売れると考える人もいると思いますが、それは買う人がいてこその話であって、将来のことは誰にもわかりません。

 

転居のしづらさのリスク

いったん家(土地)を買ってしまうと、近所に変な人がいても、なかなか引っ越すことができません。

 

また、周囲の環境に惚れ込んで購入した土地であっても、何十年もその場所に住んでいれば、家の周辺に幹線道路や工場、娯楽施設などの建設計画が持ち上がることもあるかもしれません。

その時に土地の価値が上がれば良いですが、下がる場合もあり、これは誰にも予想できません。周りの環境が悪い方に変化しても、ローンの残債があり、売ることもできなければ、引っ越すことが不可能になってしまします。

 

もし、張り切って建てた家が欠陥住宅だったら、、など色々考えるとちょっと家を買うのが怖くなります。

 

 

賃貸は身軽である

一方、賃貸であれば 、贅沢な部屋に住まない限り月々の出費を抑えることが可能ですし、近所に変な人がいてもすぐに引っ越すことができます。

その他災害、転勤、どんな事態にも対応できます。

そして新しい物件に住み替える ことで半永久的に新しく綺麗な住まいで生活をすることが可能です。

 

費用面では持ち家が有利かもしれないが

色々なサイトで持ち家と賃貸にかかる費用が比較されていますが、一般的な物件であれば、支払い開始後40年くらいまで、どちらもあまり変わらないとされています。

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しかし持ち家はローンの支払いはいつか終了するのに対して、賃貸は一生支払いが必要ですので、長生きすればするほど費用は増大して行きます。

 

しかし、医者をやっていて思うことは、「全ての人が自宅で幸せな老後を過ごせるとは限らない」です。

 

住宅ローンを完済した後、病気はある日突然やってきて、寝たきりになってしまったりします。自宅で介護してくれる家族がいれば良いですが、難しい場合は老人ホームなどの施設に入る必要があります。その費用は、誰が負担するのでしょうか。

 

賃貸は資産形成に有利である

僕が賃貸の最大のメリットと感じているのは、「資産形成に有利」という点です。

住宅ローンを組む場合は、頭金を出したり繰り上げ返済をすることで、少しでも総返済額を減らそうと工夫します。

しかしそこでお金を使ってしまうと貯金や投資に回す額が限られてしまいます。

 

一方、賃貸であれば頭金も繰上げ返済も必要ありませんので、その分を貯金や投資に回せます。

 

投資に関してはまだ勉強中なので偉そうなことは書けませんが、

一般的には資産形成においては下の式が重要とされています。

 

資産=(収入-支出+運用益)×運用期間

 

つまり、資産を増やすには①収入を上げて、②支出を下げて、③運用益をあげて、④運用期間を長く取る(若いうちから投資を始める)、というのが重要です。

 

 

この観点から考えてみると、家を買った場合には頭金や繰上げ返済などで支出が上がり、さらに投資に回す余剰資金がなくなるので、投資機会を失い運用期間も長く取れない、という事態に陥ります。 

贅沢な家を買ってしまえばそれに見合う贅沢な家具などが必要となり、知らず知らずのうちに生活が派手になり、月々の支出が増えてしまう。

 

一方で賃貸であれば、頭金や繰上げ返済がない分支出を抑えられえ、投資に回す資金が若いうちから得られます。

生活を派手にせず、倹約して貯金や投資に回せば、30年後には持ち家派とは大きな差が生じているでしょう。

 

・必死でローンを返済したが30年後に残ったのは古い家とわずかの貯金。老後が不安。

・一生家賃はかかるが、清潔なアパートに住み、資産は1億円。老後の不安少ない。

 

僕だったら後者の方に魅力を感じます。

 

 

 

まとめ

以上の観点から、僕は現時点では賃貸推しです。

 

しかし持ち家にも、家族との思い出が作れたり、子供が独立しても帰ってこれる居場所になったりと、プライスレスな面があります。

それをプライスレスと思えるかどうかは、価値観の違いだと思います。

 

 

沖縄ではまだ、「家を建てたら一人前」という考え方が根強いかもしれません。

沖縄特有の仏壇の問題もあります。

 

しかし、時代が変わっていく中で、人生における重要な選択は周り流されず、自分で情報を集めて考えることが大切です。

 

この記事で僕の考えに少しでも共感された方は、下記の2冊をぜひ読んでみて下さい。

名著です。

 


となりの億万長者 〔新版〕 ― 成功を生む7つの法則

 


私の財産告白 (実業之日本社文庫)

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